办理的原告北京某有限公司与被告张某、刘某某房屋租赁合同纠纷胜诉案例判决书

北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话13261996547或者13391730991，微信同号。办理的原告北京某有限公司与被告张某、刘某某房屋租赁合同纠纷胜诉案例判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0115民初9318号

原告：北京某某农副产品市场有限公司，住所地北京市某某区旧宫镇南小街村南小街路1号。

法定代表人：闫某某，总经理。

委托诉讼代理人：韩某某，北京某某律师事务所律师。

被告：张某某，男，1977年7月24日出生，汉族，农民，住北京市某某区。

被告：刘某某，男，1968年5月7日出生，汉族，农民，住北京市某某区。

二被告委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。

原告北京某某农副产品市场有限公司（以下简称：某某公司）与被告张某某、被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人韩斌，被告张某某和被告刘某某的共同委托诉讼代理人张敬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方之间所签订的租赁合同；2.请求判令张某某、刘某某将位于北京市某某区旧宫镇南小街村南小街1号某某商厦一层、二层3100平方米房屋恢复原状并返还给某某公司；3.请求判令张某某、刘某某交纳自2016年9月3日至2016年12月22日止免租期租金693151元；4.请求判令张某某、刘某某支付自2016年12月23日起至2017年6月22日止欠缴的租金275000元；5.请求判令张某某、刘某某支付自2017年6月23日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费（按年租金2300000元的2倍计算）；6.本案诉讼费由张某某、刘某某承担。事实和理由：2016年9月7日，某某公司与张某某、刘某某签订《某某商厦租赁合同》，合同约定张某某、刘某某租赁某某公司名下位于北京市某某区旧宫镇南小街1号某某商厦一、二层3100平方米房屋，租期10年，自2016年9月3日起至2026年12月22日止，其中2016年9月3日至2016年12月22日为装修免租期，租金为递增式，其中2016年12月23日至2017年12月22日租金为2300000元。租赁合同签订后，某某公司按照合同约定交付了租赁房屋，但刘某某、张某某却未按照合同约定交纳租金。某某公司多次催要未果，依照双方所签订的《某某商厦租赁合同》之约定，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持某某公司的诉讼请求。

被告张某某、被告刘某某辩称，某某公司与张某某、刘某某签订的租赁合同应属无效合同，因为某某公司至今未提供租赁房屋的房屋证、建设工程许可证等，并且某某公司并不是一手房屋，现在不能确定某某公司的出租行为是否经过上一手房东的许可；张某某、刘某某认为某某公司在签订合同的过程中有欺诈行为，当时张某某、刘某某和其他合伙人对租赁房屋不了解情况，2017年1月份村内就张贴公告通知租赁房屋在拆迁之列，要求腾退，经了解才知道1-2年前就说了租赁房屋要拆迁的事，现在租赁房屋已经被政府封上，现在租赁房屋并未在张某某、刘某某的控制下；对于免租期的租金，因为首先违约的不是张某某、刘某某，而是因为政府要拆迁导致无法使用，免租期的租金不应当由张某某、刘某某承担；某某公司要求支付租金没有法律依据，因为张某某、刘某某已经全额缴纳了截至2017年6月份的租金，还多交了5000元，某某公司要求支付之后的占有使用费也没有依据，2017年1月份村内张贴拆迁公告导致张某某、刘某某无法继续经营，并没有实际使用房屋。

本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，某某公司（甲方）与张某某、刘某某（乙方）签订了《某某商厦租赁合同》，合同约定甲方同意出租给乙方位于北京市某某区旧宫镇南小街村南小街1号某某商厦一、二层的部分房屋；租赁期为10年，自2016年9月3日起至2026年12月22日止，其中2016年9月3日至2016年12月22日为装修免租期；第一年租金标准为2300000元。合同签订后，张某某、刘某某交纳保证金及部分房租，并对租赁房屋进行了装修使用。

庭审中，某某公司称张某某、刘某某未按时交齐租期第一年的前半年房租，认为双方签订的租赁合同在2017年6月23日已经解除，张某某、刘某某称已经交纳房租及保证金1535000元，但2017年2月，北京市某某区旧宫镇南街一村村委会发布通告，告知涉诉房屋涉及拆迁，之后房屋不能正常经营使用，并据此提出反诉，要求确认双方之间签订的租赁合同无效并退还租金，但在案件审理过程中，张某某、刘某某未按时交纳反诉案件受理费，本院依法裁定按撤回反诉处理。

经询问，租赁房屋系某某公司从他人手中承租而来，房屋系由上一手房东建造，某某公司向本院提交了规划委的会议纪要、集体土地使用证、企业住所证明等，但未有相关行政机关的建造审批手续。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。某某公司所出租的房屋并无合法的规划审批手续，故双方所签订的《某某商厦租赁合同》依法属于无效合同。经本院释明，某某公司坚持按照有效合同提出主张，故某某公司以合同有效为基础所提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，双方当事人可就租赁房屋的腾退、占有使用费、装饰装修损失等争议另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告北京某某农副产品市场有限公司与被告张某某、被告刘某某于二〇一六年九月七日签订的《某某商厦租赁合同》无效；

二、驳回原告北京某某农副产品市场有限公司的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告北京某某农副产品市场有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　刘　某

人民陪审员　　蔡某某

人民陪审员　　丰某某

二〇一八年三月十四日

书　记　员　　康　泽

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